Leasing Immobiliare
Il leasing è una formula di credito destinato alle persone fisiche titolari di partita IVA ed a persone giuridiche.
La finalità del leasing immobiliare è l'acquisto di immobili nuovi od usati (costruiti), per la costruzione o la ristrutturazione dell'immobile (costruendo).
Il leasing su immobili già costruiti permette di acquisire l'uso del bene in tempi estremamente rapidi e con immediata decorrenza fiscale, con il pagamento per il venditore al rogito.
Caratteristiche:
- Tasso fisso o variabile (indicizzato Euribor).
- Durata Minimo 8 anni, max 12 anni.
- Periodicità e valore canone da mensile a semestrale con possibilità di iniziali maxi rate, fino al 50% del valore dell'immobile.
- Riscatto per consuetudine dal 1 al 30%.
Spesso per investire in un immobile, il leasing si rivela più vantaggioso del mutuo.
Il leasing immobiliare rappresenta, infatti, il 44% del fatturato dell'intero settore ed è il segmento più importante del leasing in Italia.
Sempre più spesso l'impresa che investe in un immobile opta per il leasing anziché per il mutuo.
La differenza tra i due istituti è rilevante e il leasing presenta maggiore flessibilità di parametri di ammortamento, mentre il mutuo ha una struttura più rigida - a parte la variabilità del tasso d'interesse.
Un fattore importante nella scelta tra mutuo e leasing è quello della durata. Per quanto riguarda il leasing, il termine minimo entro cui si può effettuare l'ammortamento dei canoni è di 96 mesi, il massimo è di 240 mesi. Nella pratica del leasing di lunga durata, di solito non si va oltre 144 mesi; per periodi più lunghi il mutuo risulta infatti più conveniente. Un altro fattore decisivo è la liquidità dell'investitore.
Con il leasing la maxirata iniziale è oscilla tra 10% e il 30%. La scelta dipende dalla liquidità iniziale e dal sapiente equilibrio tra tassi e ammortamenti.
Ovviamente, maggiore è il versamento della maxirata iniziale, maggiore è la convenienza del tasso dei canoni mensili e minore sarà il valore del riscatto finale, il quale può variare dall'1 al 30%.
Il ruolo del fisco, inoltre, è importantissimo nella scelta tra mutuo e leasing è giocato dal vantaggio fiscale, che nel leasing è molto maggiore, in particolare per le aziende; il leasing permette di ammortizzare l'immobile in 8-9 anni rispetto al periodo di ammortamento ordinario (previsto in oltre 30 anni).
Se si acquista un immobile con un mutuo il fisco permette la deduzione degli interessi, ma non consente la deduzione della quota di capitale.
Diversamente, invece, nel leasing i canoni, se sono per almeno 8 anni, sono deducibili per intero. Un po' meno vantaggiosa è la situazione per i professionisti o i lavoratori autonomi, i quali possono dedurre dal reddito solo il valore catastale del bene (se il lavoratore autonomo adibisce l'immobile anche ad abitazione la deduzione è dimezzata).
Figure particolari di leasing immobiliare.
- Il lease back
- Nel leasing immobiliare è una formula particolare che prevede la cessione ad una società di leasing di un immobile di proprietà del cliente e che il cliente continua ad occupare per tutta la durata del piano di ammortamento.
- L'immobile verrà ricomprato dallo stesso cliente al termine del contratto.
- Questa figura può essere utilizzata per ottenere liquidità nella ristrutturazione di un immobile e inoltre proprio per il passaggio di proprietà che avviene al momento della stipula, presenta vantaggi di natura fiscale.
- Leasing su immobili in fase di costruzione (costruendo)
- E' un'altra opportunità di leasing a cui le aziende ricorrono per alleviare le spese di costruzione di un immobile.
- Qui, il cliente/azienda ha la possibilità di farsi finanziare la costruzione dell'immobile fino alla conclusione del cantiere.
- Questo contratto prevede il pre finanziamento per tutta la durata della costruzione dell'immobile fino alla conclusione del cantiere e all'effettiva decorrenza del contratto.
- I canoni di leasing decorreranno ad immobile completato e fino a tale data saranno a carico dell'utilizzatore solo gli oneri finanziari.
